跟著專家學(xué)點(diǎn)門道 樓盤戶型設(shè)計(jì)是靈魂

　　一個(gè)樓盤的戶型設(shè)計(jì)可以說(shuō)是整個(gè)樓盤的靈魂,也是每位購(gòu)房者最喜歡反復(fù)推敲的方面。參加泰安品牌地產(chǎn)考察團(tuán)的都是行業(yè)內(nèi)資深人士,他們對(duì)戶型設(shè)計(jì)的理解遠(yuǎn)高于普通老百姓,因此在考察各個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候,自然也發(fā)現(xiàn)了一些普通購(gòu)房者不容易看到的問(wèn)題。

　　次臥門開(kāi)在影視墻上

　　在一個(gè)高檔小區(qū)的樣板間里,記者進(jìn)門后覺(jué)得有些別扭,看半天沒(méi)找出問(wèn)題所在。這時(shí)一位地產(chǎn)公司總經(jīng)理說(shuō):“這個(gè)客廳的戶型不大合適,次臥室的門開(kāi)在影視墻上,正對(duì)著客廳沙發(fā),這么處理不妥。”他認(rèn)為,影視墻應(yīng)該是一個(gè)整體,這樣制成后才會(huì)美觀。坐在客廳里直視時(shí),應(yīng)該是一個(gè)比較整體的畫(huà)面,但現(xiàn)在墻上突然開(kāi)了一扇門,門的顏色也和背景墻風(fēng)格搭配不起來(lái),破壞了影視墻的整體感,“而且臥室門正對(duì)著客廳沙發(fā),影響私密性。”

　　置業(yè)顧問(wèn)笑著回應(yīng):“您真是火眼金睛,這個(gè)問(wèn)題我們后來(lái)也意識(shí)到了,您看我們的戶型介紹,已經(jīng)把這個(gè)門改到另一個(gè)方向了。樣板間已經(jīng)建成裝修好了,再改動(dòng)成本比較高,所以就保留了下來(lái)。”接過(guò)置業(yè)顧問(wèn)手中的戶型材料,這個(gè)戶型確實(shí)做了改動(dòng)。但是由于戶型設(shè)計(jì)問(wèn)題,次臥室門改成了沖向入戶通道,正對(duì)著鞋柜,從次臥出來(lái)似乎也不太舒服。

　　陽(yáng)臺(tái)不是越大越好

　　在考察樣板間和戶型的時(shí)候,有一個(gè)150多平方米的戶型陽(yáng)臺(tái)特別寬大,而且是南北雙陽(yáng)臺(tái),一側(cè)的特別寬,另一側(cè)的特別長(zhǎng)。在購(gòu)房者眼中,陽(yáng)臺(tái)大就是占便宜,因?yàn)榻ㄖ�物的�?yáng)臺(tái),不論凹陽(yáng)臺(tái)還是挑陽(yáng)臺(tái),封閉或者不封閉,均按其水平投影面積的一半計(jì)算。可大安建業(yè)總經(jīng)理助理譚女士卻介紹,陽(yáng)臺(tái)并不是越大越好。

　　“陽(yáng)臺(tái)是業(yè)主接受光照,吸收新鮮空氣,進(jìn)行鍛煉、觀賞、晾曬衣物的場(chǎng)所。很多人認(rèn)為,陽(yáng)臺(tái)越大,布置和設(shè)計(jì)的余地也越大,可以發(fā)揮很多用途。但設(shè)計(jì)需要兼顧實(shí)用與美觀的原則。”譚女士介紹,這個(gè)戶型的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深超過(guò)1.5米,影響陽(yáng)光進(jìn)入房間。進(jìn)深控制在80厘米左右,對(duì)陽(yáng)臺(tái)功能影響不大,室內(nèi)采光也比較好。

　　另外一位營(yíng)銷經(jīng)理也講了他的看法:“這個(gè)戶型陽(yáng)臺(tái)這么寬,和客廳用落地玻璃隔開(kāi),封陽(yáng)臺(tái)會(huì)影響室內(nèi)采光；不封陽(yáng)臺(tái),冬天保溫效果又比較差。這樣一來(lái),到了冬天既沒(méi)有發(fā)揮陽(yáng)臺(tái)的功能,又降低了室內(nèi)的采光效果,比較尷尬。”

　　想“偷面積”不容易

　　在一個(gè)大戶型樣板間里,有一個(gè)獨(dú)特的設(shè)計(jì),次臥外面是一個(gè)拐角陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)臺(tái)與次臥之間采用的是同樣拐角的玻璃墻。“你看,這是典型的‘偷面積’做法。業(yè)主把這兩塊玻璃一拆,臥室立刻能增加一大塊面積。”熟知戶型設(shè)計(jì)的項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者,所謂“偷面積”,就是利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范,盡量多設(shè)計(jì)一些既可以讓業(yè)主利用,但又不計(jì)入銷售面積或者只計(jì)算一半面積的居住空間(如陽(yáng)臺(tái)、入戶花園的面積按50%計(jì)算；層高低于2.2米的空間也不計(jì)入銷售面積等)。

　　這種做法目的是提高單位使用率,讓購(gòu)房者覺(jué)得“物超所值”。偷面積實(shí)際是鉆了國(guó)家規(guī)定“建筑面積計(jì)算方法”的空子,減少了建筑面積的套內(nèi)平面面積,這樣一來(lái),可以幫助開(kāi)發(fā)商減少上繳稅費(fèi),在樓盤營(yíng)銷時(shí),更是可以利用“偷”來(lái)的面積送給買房者,以增加項(xiàng)目銷售亮點(diǎn)。不過(guò)新版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》對(duì)這一做法已經(jīng)有了限制,特別是在陽(yáng)臺(tái)偷面積這個(gè)點(diǎn)子上,很多方法都行不通了。

　　置業(yè)顧問(wèn)解釋,這戶型至少是好幾年前做的,現(xiàn)在已經(jīng)禁止這種做法。

　　樣板間漂亮還得看實(shí)用

　　按照房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律,房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志之一就是內(nèi)銷毛坯房時(shí)代的結(jié)束。精裝修是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化要求所決定的,是成熟發(fā)展商和成熟客戶共同的選擇。越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打造精裝房,并建樣板間向消費(fèi)者展現(xiàn)精裝品質(zhì)。通常,樣板間的裝修費(fèi)用可達(dá)到房屋自身價(jià)值的20%至50%,除了使用最新材料,還會(huì)參照房間的裝修風(fēng)格、戶型特點(diǎn)、室內(nèi)色調(diào)等,量身訂做配套的全屋家具,以保證整體視覺(jué)效果。

　　不過(guò),在濟(jì)南一個(gè)樓盤考察樣板間時(shí),有位銷售經(jīng)理突然提出這樣一個(gè)疑問(wèn):“這個(gè)樣板間里為啥沒(méi)有衣櫥?”其實(shí)不光衣櫥,其他的收納空間也不多,主臥室里是一張大床,華麗的吊燈和兩個(gè)衣柜,次臥和主臥的區(qū)別似乎只是床小了一號(hào)。雖然整個(gè)樣板間都采用華貴的歐式家具,富麗堂皇讓人心動(dòng),但似乎開(kāi)發(fā)商也覺(jué)得,在這樣的空間里加實(shí)在沒(méi)法再多放兩個(gè)衣櫥,一般消費(fèi)者很難在考察樣板間時(shí)發(fā)現(xiàn)這種細(xì)節(jié)。