購買寫字樓要注重“外圓內方”
“上班邁入方形的大樓，踏入方形的電梯，走入方形的辦公室，坐在方形的格子間里面，面對著一臺方形的電腦。”——前不久的熱播劇《北京青年》里，主角的一句嘮叨，卻道出了現在市場上寫字樓在市場的印象特征。 銀屏上的“抱怨歸抱怨”，然而在開發企業和市場的種種權衡中，寫字樓產品大多還是選擇利益和效益最大化的建造方式——以方形為主。既然大多數寫字樓都是方形空間，可“方形”的尺度卻大有不同。樓梯間的過道、大堂的高度、寫字樓的層高、電梯的速度與電梯的大小……都大有考究。同時，寫字樓產品從地段、品牌、開發、設計到最終的運營管理，都將在無形中助長或者縮減物業價值。 寫字樓拼“高大全” 購買寫字樓不能“貪大求全” 寫字樓憑借高度搶占市場眼球、以樓頂停機坪的設計來賺取高端人士的青睞，多層跨越辦公來體現設計的獨到……目前，重慶市場超百個寫字樓產品聚集，從內到外，都以高大全的形象吸引市場的眼光。 然而，在專業的建筑設計者看來，寫字樓頂的停機坪更多的是保證超高層建筑的安全因素，比如在應對火災或者其他特殊情況的時候，而大廳的高度，完全就是寫字樓以及寫字樓中辦公企業的“形象工程”。而市民購買寫字樓，要重點考慮自身辦公或者租用客戶的使用需要。 “自從1883年，美國芝加哥建成世界上第一棟高層建筑作為保險公司的辦公樓以來，高層建筑就成為辦公樓的主流建筑形態。”中國建筑科學研究院副院長周偉表示，“高”成為當下市場上寫字樓的重要特征之一，伴隨著寫字樓產品的大公共空間，全備的配套，寫字樓的“高大全”形象成為寫字樓的重要發展方向。同時，他指出，寫字樓作為人口密集的公共場所，其既要注重公共空間，也要注重各單位部門的私享空間，而“高大全”這一形象也帶來寫字樓的“電梯、車庫、新鮮空氣等”問題。 有業內人士指出，由于寫字樓一般位于核心區域的核心地段，因此，地價高助推產品必須要向空間發展，開發企業以謀求更大的價值。同時，寫字樓的電梯、空調、幕墻等公共設施的維護，都隨著時間的推移為增加，因此對于超高樓層的寫字樓，對開發企業的品牌、物管維護以及產品的建筑用材都有很高的要求。 寫字樓的變形記 從“外圓內方”到“八面來風” “外圓，就是寫字樓與外界交通、景致、建筑要達到圓融，而內方，則指寫字樓內部空間的布局方正，空間使用率最大化。”一家從事多年商業地產研究的機構負責人表示，從寫字樓的設計到建造到銷售、使用，“外圓內方”成為指導寫字樓市場的一個行業標準。 中國建筑科學研究院副院長周偉對這一說法也表示贊同，他指出，特別是寫字樓與外部銜接的交通通道，不僅需要有固定的停車場，在寫字樓的大門口，最好有一定數量的臨時停車位。同時還要有便利的公共交通資源，而在寫字樓大廳門口最好像酒店一樣，有供出租車以及私家車臨時停靠的通道。 而當下市場，由于新型辦公方式和創意性辦公環境的興起，寫字樓從空間上出現了一些新的突破。以貝蒙盤古的“洋房式”寫字樓為例，產品提供兩面采光、空氣對流、林木環繞的辦公空間。在辦公布局上，將重重庭院與辦公空間交錯布局，每個辦公單元均享有多重院落空間，重重院落保障了辦公空間的幽靜與私密。單部電梯服務面積僅2200平方米，大大縮短停車及等候電梯的時間，節省時間就是創造更高的效率。獨特連廊、陽臺設計，讓客戶收獲了額外空間。 置業指導 中國建筑科學研究院副院長周偉 購買寫字樓“三大紀律八項注意” 購買寫字樓，除了根據其板塊、區位、價格、品牌、服務、“5A、甲級”等指標外，根據中國建筑科學研究院副院長周偉多年的設計經驗，他為市民評判寫字樓產品的好壞，歸納出了購買寫字樓的“三大紀律八項注意”。 三大紀律：電梯、車庫、新鮮空氣。電梯，是寫字樓的運載系統，車庫，是寫字樓的容納系統，而新鮮空氣，是寫字樓的循環系統。而這三大問題，都能通過相應的技術問題解決，主要看開發商是通過哪些方式解決，能達到何種效果。 八項注意：第一，注意外墻。外墻材料，主要是要低能耗，要保溫隔熱性能。第二，人性化的公共空間，比如樓層中的“空中花園”等。第三，層高。一般寫字樓的層高，在3.6米到4.2米比較常見，也有5米左右，當然是層高越高越好。第四，過道，應大于或者等于電梯轎廂的尺度。第五，大堂。作為形象工程，與寫字樓的標準相匹配。一般在5~10米之間，越高越大氣。第六，電梯。一般是4000~5000㎡一部電梯是高配置，7000~8000㎡一部電梯是常規配置。第六，車庫。相關部門對車庫的配比在不斷升級，當下大概是100㎡一個車位。第七，循環系統。包括空調、中央空調的管道以及幕墻的材質和能耗都要考慮。第八，可變空間。有的寫字樓可以打通或者做夾層。購房者需要精打細算，保證不影響寫字樓的正常使用。(記者 李小丹) |