專(zhuān)業(yè)人士：公寓投資5大秘笈

　　記者咨詢(xún)了中原地產(chǎn)工商鋪高級(jí)營(yíng)業(yè)總監(jiān)羅思源，并采訪了一些業(yè)內(nèi)人士和投資者，為各位準(zhǔn)買(mǎi)家整理出以下投資公寓要點(diǎn)。專(zhuān)業(yè)人士一致認(rèn)為，相對(duì)于住宅，公寓產(chǎn)品對(duì)地段的依賴(lài)更加明顯，所以，“地段”顯然是投資者最需要考慮的前提。

　　秘笈1：首選旺地

　　有錢(qián)租商務(wù)公寓的人，會(huì)更注重公寓周邊配套和交通，比如是否靠近地鐵，周邊是否有便利店、超市、豐富的食肆和商場(chǎng)等。目前投資回報(bào)率最高的商業(yè)公寓集中在天河北和珠江新城。盡管價(jià)格相對(duì)會(huì)很高，但可預(yù)期的租金也會(huì)很高。

　　秘笈2：看物管和開(kāi)發(fā)商

　　由于購(gòu)買(mǎi)公寓基本上算是一種長(zhǎng)線投資，所以開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和物業(yè)服務(wù)公司的管理水平，也將是決定租值的關(guān)鍵。

　　由于管理費(fèi)、水電費(fèi)遠(yuǎn)比普遍住宅要高，而這部分成本又往往要攤?cè)胱饪偷淖饨鹬校�即相�?duì)于同地段的住宅，公寓每平方米的租金必然要高于附近的住宅，業(yè)主才“有數(shù)為”。對(duì)于租客而言，如果不能提供貼心的物業(yè)管理服務(wù)、良好的安防環(huán)境和先進(jìn)的配套設(shè)備，他們何不選擇住宅小區(qū)呢。這也是為何很多有實(shí)力的投資客會(huì)選擇高端酒店式公寓的原因。

　　秘笈3：最好配齊家具家電

　　投資客之所以買(mǎi)公寓型產(chǎn)品，也有一方面是因?yàn)檫@類(lèi)產(chǎn)品有基本裝修，不必太費(fèi)心機(jī)搞裝修。如果公寓的裝修是由設(shè)計(jì)師精心打造，再配齊家具家電，就更利于吸引高端租客。一位從海外留學(xué)歸來(lái)的單身精英對(duì)記者表示，在廣州想找裝修比較有品位的房子有點(diǎn)困難，業(yè)主自行裝修的房子不是過(guò)分奢華就是太過(guò)粗糙。

　　秘笈4：看區(qū)域規(guī)劃前景

　　一些位于未來(lái)商務(wù)區(qū)的公寓產(chǎn)品，由于配套交通以及產(chǎn)業(yè)還沒(méi)成熟，價(jià)格會(huì)相對(duì)低廉。但購(gòu)買(mǎi)前一定要先研究區(qū)域規(guī)劃，比如產(chǎn)業(yè)支持、地鐵、是否有足夠的高端租賃群體等，還要耐得住寂寞。家住天河的吳先生三年前以55萬(wàn)元一次性付款買(mǎi)下科學(xué)城的單間公寓，在閑置了半年后，今年5月份將其出租。由于附近配套交通還沒(méi)跟上，現(xiàn)在的租金僅為1600元/月，投資回報(bào)率只有3.5%左右。但他仍看好科學(xué)城未來(lái)的發(fā)展，認(rèn)為等地鐵開(kāi)通后，租金就會(huì)上升。

　　秘笈5：不太講究樓層朝向

　　如果在資金有限的情況下，是選好朝向、高樓層呢，還是買(mǎi)差朝向、低樓層單位？有豐富投資經(jīng)驗(yàn)的某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，其實(shí)公寓租客對(duì)樓層朝向并不十分敏感，盡管靚單位的租金會(huì)比差的要高，但差異并不大。在資金有限的情況下，寧愿選擇便宜的產(chǎn)品，回報(bào)率可能會(huì)更高。此外，高端商務(wù)客對(duì)房間的大小不會(huì)太在意。因此，按每平方米的租金計(jì)算，大房子往往會(huì)低于單間，所以小公寓往往更搶手。

　　溫馨提示：解決不了學(xué)位問(wèn)題

　　另外，提醒投資客，商用性質(zhì)的公寓土地使用年限僅40~50年，無(wú)法辦理落戶(hù)和學(xué)位問(wèn)題。商用公寓無(wú)論是物管費(fèi)還是水電費(fèi)，均比普通住宅高得多，而且大部分公寓都不能使用煤氣煮食，只能使用電器。最多只能申請(qǐng)五成商業(yè)貸款，貸款年限一般要在10年以?xún)?nèi)。 記者 陳白帆