市政府關于印發泰興市國有土地上房屋征收與補償辦法的通知

泰政規〔2012〕1號

各鄉鎮人民政府（街道辦事處），一區四園管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：

　　《泰興市國有土地上房屋征收與補償辦法》已經市政府第二十一次常務會議審議通過，現印發給你們，希認真貫徹執行。

 二○一二年二月二十一日

泰興市國有土地上房屋征收與補償辦法

 第一章  總  則

　　第一條  為規范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題的規定》等有關法規、規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條  在本市行政區域征收國有土地上單位、個人的房屋，對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）補償的，適用本辦法。

　　第三條  市人民政府負責本市行政區域的房屋征收與補償工作。

　　第四條  市房屋征收中心為本市行政區域的房屋征收部門，負責組織實施本市房屋征收與補償工作。市住房和城鄉建設局對本市行政區域的房屋征收與補償實施工作進行指導。

　　第五條  市發改委、財政、規劃、國土、物價、公安、工商、文廣新、教育、民政、城管、房管等有關部門按照各自職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

　　第六條  市房屋征收中心可以委托相關單位作為房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體實施工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的，因實施房屋征收工作需要的經費由市本級財政資金予以保障，并實行國庫集中支付。

　　市房屋征收中心對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

　　第七條  任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向市政府、市房屋征收中心和其他有關部門舉報。市政府、市房屋征收中心和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

　　市審計局應當對房屋征收補償費用管理和使用進行跟蹤監督，并公布審計結果。

市監察局應當加強對參與房屋征收與補償工作的有關部門、單位及其工作人員的監察。

 第二章　征收決定

　　第八條  征收房屋的各項建設活動應當符合市國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市國民經濟和社會發展年度計劃。

　　市發改委、國土、規劃及涉及到的部門應當按照各自職責，審查征收項目是否符合相關規劃（計劃），并將審查結論報市政府。

　　第九條  房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施下列行為：

　　（一）新建、擴建、改建房屋；

　　（二）以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記手續；

　　（三）改變房屋、土地用途；

　　（四）辦理產權變更登記；

　　（五）其他不當增加補償費用的行為。

　　市房屋征收中心組織對被征收房屋進行調查登記時，應當就前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。

　　第十條  市房屋征收中心組織對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，收集相關證據，被征收人應當予以配合。

　　征收調查中發現有未經登記的建筑，由市房屋征收中心將相關調查材料移送規劃、國土、房管等相關部門，相關部門應當依照各自職權，及時作出認定和處理，并將認定、處理結果書面告知當事人及市房屋征收中心。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。

　　征收調查結束后，市房屋征收中心應當將調查結果在征收范圍內向被征收人公布，并保存調查認定資料。

　　第十一條  市房屋征收中心在組織調查的同時，應當委托具有房地產評估資質的評估機構測算征收成本。

　　第十二條  市房屋征收中心擬定征收補償方案，并報市政府。補償方案應當包括以下內容：

　　（一）房屋征收的范圍、實施時間；

　　（二）征收補償方式；

　　（三）被征收房屋性質、用途和面積認定標準；

　　（四）補償、補助、獎勵的標準；

　　（五）安置房的概況、結算基本價格、結算方法；

　　（六）擬定的搬遷期限和提前搬遷獎勵期限；

　　（七）搬遷過渡方式和過渡期限；

　　（八）征收所需補償資金來源；

　　（九）需要載明的其他內容。

　　市政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不少于30日。

　　第十三條  因舊城區改建需要征收房屋，50%以上被征收人認為征收補償方案不符合本辦法規定的，由市政府組織被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

　　第十四條  市政府將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

　　第十五條  市政府在作出房屋征收決定前，市維穩辦應當進行社會穩定風險評估。

　　房屋征收決定涉及被征收人數量300戶以上的，應當經市政府常務會議討論決定。

　　第十六條  市房屋征收中心應當在房屋征收決定作出前設立征收專戶，并規范征收補償資金使用審批程序，做到足額到位、專戶存儲、專款專用，保證房屋征收工作的順利進行。

　　第十七條  市政府作出征收決定后在征收范圍內及時公告。公告應當載明以下內容：

　　（一）征收的目的和依據；

　　（二）征收的四至范圍；

　　（三）房屋征收補償方案；

　　（四）行政復議、行政訴訟權利；

　　（五）其他需要公告的事項。

　　第十八條  房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第三章  征收評估

　　第十九條  被征收房屋的價值，應當由具有三級或三級以上房地產評估資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　市房屋征收中心結合評估機構自愿報名及其業績、信用、考評等情況，每年公布在我市從事房屋征收評估的具有相應資質的房地產評估機構名錄，供被征收人選擇。

　　第二十條  房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；被征收人在規定時間內協商不成的，市房屋征收中心可以通過多數決定，或者采取搖號、抽簽等方式確定。確定房地產價格評估機構應當遵循以下程序：

　　（一）市房屋征收中心向社會發布征收評估信息；

　　（二）房地產價格評估機構報名；

　　（三）市房屋征收中心按照報名先后順序公布房地產價格評估機構名單；

　　（四）被征收人應當在市房屋征收中心公布房地產價格評估機構名單之日起5個工作日內協商選定房地產價格評估機構，并將協商結果書面告知市房屋征收中心；

　　（五）被征收人在規定時間內協商不成的或在規定時間內不將協商意見書面告知市房屋征收中心的，由市房屋征收中心組織被征收人投票決定或者通過搖號、抽簽等方式確定。采用投票方式時，超過50%的被征收人選擇同一房地產價格評估機構的，為多數決定；不足50%（含50%）的，采取搖號、抽簽等方式確定；

　　房地產價格評估機構確定后，由市房屋征收中心在征收范圍內公布。市房屋征收中心應向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

　　第二十一條   房地產價格評估機構應當獨立開展工作，遵循公開、公平、公正的原則對被征收房屋的房地產市場價值進行評估。

　　第二十二條   被征收房屋的評估應當綜合考慮與被征收房屋相關的下列因素：

　　（一）區位：被征收房屋的周邊環境、交通和商業服務便利程度、公共事業設施配套狀況等區位調節因素；

　　（二）用途：以產權登記或征收調查確認的用途為準；

　　（三）面積：以產權登記或征收調查確認的面積為準；

　　（四）其他因素：房屋建筑結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。

　　被征收房屋評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　對被征收房屋價值的補償，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

　　第二十三條  被征收房屋室內裝飾裝修價值，停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，由承擔該項目的房地產價格評估機構通過評估確定。機械設備等特種物資的搬遷費用，由征收當事人協商確定；協商不成的，由承擔該項目的房地產價格評估機構委托有資質的評估機構評估確定。

　　停產停業損失補償根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。

　　被征收房屋室內裝飾裝修的價值和其他不動產的價值應當與被征收房屋主體的價值分別評估。

　　第二十四條  同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

　　兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

　　第二十五條  房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，逐戶拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

　　被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

　　市房屋征收中心或其委托的實施單位的代表、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由市房屋征收中心或其委托的實施單位的代表、注冊房地產估價師和兩名無利害關系的第三人見證，相關情況應當在評估報告中說明。

　　第二十六條  房地產價格評估機構應當向市房屋征收中心提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。市房屋征收中心應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內公示不少于5日。

　　公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

　　分戶初步評估結果公示期滿，房地產價格評估機構應當向市房屋征收中心提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。市房屋征收中心應當向被征收人送達分戶評估報告。

　　第二十七條  被征收人或市房屋征收中心對評估報告有疑問的，房地產價格評估機構應當作出解釋說明。被征收人或者市房屋征收中心對評估結果有異議的，可在收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構書面申請復核評估。

　　房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。

　　第二十八條  被征收人或者市房屋征收中心對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

　　房屋征收評估鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。

第四章  征收補償

　　第二十九條  征收補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被征收人有權選擇補償方式。但下列情形除外：

　　（一）征收非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換；

　　（二）專業性較強的工礦企業，難以采用產權調換方式安置的，由市房屋征收中心實行貨幣補償；

　　（三）產權不明或產權有糾紛的，由市房屋征收中心實行產權調換；

　　（四）產權人下落不明的，由市房屋征收中心實行產權調換。

　　選擇貨幣補償的給予適當獎勵。

　　第三十條  房屋補償以產權登記或征收調查認定的用途進行補償。擅自改變住宅房屋用途的被征收人選擇產權調換的，市房屋征收中心仍提供住宅房屋實行產權調換。

　　第三十一條  房屋征收補償包括：

　　（一）被征收房屋價值；

　　（二）搬遷費、臨時安置費；

　　（三）因征收房屋造成的停產停業損失。

　　第三十二條  被征收人選擇產權調換的，由市政府提供產權調換房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與產權調換房屋的差價。

　　因舊城區改建須征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，由市政府提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　第三十三條  產權調換的房屋應以評估方式確定市場價，市政府對用于產權調換的房屋價格有特別規定且對被征收人有利的除外。

　　第三十四條  被征收人獲得征收補償后仍符合保障性住房條件的，給予優先保障。申請廉租住房租賃補貼的，由市住房保障主管部門自被征收人簽訂補償協議并實際搬遷后的次月發放廉租住房租賃補貼。申請保障性住房的，其保障次序列同期申請的非被征收人之前。對被征收人提供保障性住房的次序，按照簽訂補償協議后實際搬遷的先后順序確定。

　　第三十五條  經公示確認，被征收人具有本市常住戶口，在城市規劃區內僅有被征收房屋一處住房且在該房屋中實際居住，其獲得的貨幣補償金額低于8萬元（指被征收房屋的市場評估價值，不含裝飾裝潢等費用）的，按8萬元標準給予補償。

　　第三十六條  市房屋征收中心提供的產權調換房屋應當符合國家質量安全標準。

　　第三十七條  對實行產權調換或者被征收人以貨幣補償款購買的房屋，與被征收房屋等值的部分，被征收人免繳房屋契稅。

　　第三十八條  征收住宅房屋應當支付臨時安置費，臨時安置費的標準另行制定。

　　被征收人選擇貨幣補償或實行現房產權調換的，對被征收人一次性支付12個月的臨時安置費。

　　產權調換房屋為期房的，過渡期限不超過24個月。過渡期限內被征收人自行安排住處的，市房屋征收中心應當支付臨時安置費；市房屋征收中心提供周轉房的，在本辦法規定的過渡期限內不支付臨時安置費。

　　選擇產權調換期房的，因市房屋征收中心的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，應當按照下列規定給被征收人增付臨時安置費：

　　（一）被征收人自行解決過渡用房的，延長期限在12個月以內的，支付2倍的臨時安置費；延長期限超過12個月的，自超過之月起支付3倍的臨時安置費；

　　（二）由市房屋征收中心提供過渡用房的，延長期限在12個月以內的，支付臨時安置費；延長期限超過12個月的，自超過之月起支付2倍的臨時安置費。

　　第三十九條  在房屋征收決定公告規定期限內，被征收人或房屋承租人按征收補償安置協議約定的期限完成搬遷的，由市房屋征收中心支付搬遷費，搬遷費的標準另行制定。

　　第四十條  征收房屋造成的停產停業損失應當給予補償。停產停業損失是指因征收房屋造成停產停業的直接效益損失。

　　被征收人擅自將住宅房屋改變為經營性用房的，征收時不給予停產停業損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產停業損失。

　　被征收房屋于2010年7月1日前已經改變為經營性用房，并取得工商營業執照、持續營業1年以上的，可以結合實際營業年限按照適當比例給予停產停業損失補償。具體辦法另行制定。

　　第四十一條  被征收人應當與市房屋征收中心在征收公告確定的簽約期限內訂立補償協議。

　　房屋征收補償協議的格式文本由市房屋征收中心統一制作。

　　第四十二條  市房屋征收中心可以按照征收決定的要求，對按期簽訂補償協議并騰空交房的被征收人予以獎勵，獎勵具體辦法在房屋征收補償方案中明確。

　　第四十三條  市房屋征收中心與被征收人在征收公告確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由市房屋征收中心報請市政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并由市房屋征收中心在房屋征收范圍內予以公告。

　　補償決定包括補償方式，被征收房屋補償金額或用于產權調換房屋的地點、面積和價格，搬遷費，臨時安置費或者周轉用房，停產停業損失，搬遷期限，過渡方式和過渡期限，救濟途徑等事項。

　　補償決定確定的搬遷期限不少于10日。

　　第四十四條  被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定確定的搬遷期限內又不搬遷的，由市政府依法申請人民法院強制執行。申請人民法院強制執行前，市政府有催告被征收人履行搬遷的義務，催告期限不少于10日。

　　第四十五條  市房屋征收中心應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

　　第四十六條  被征收人憑征收補償協議或補償決定可以向公安、工商、教育、郵政、電信、公用事業等部門（單位）辦理戶口遷移、營業場所變更、轉學、轉托、郵件傳遞、電話遷移、停水、停電等手續，相關部門（單位）應當按照規定辦理。

第五章　法律責任

　　第四十七條  市房屋征收中心及參與房屋征收補償工作的人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由市人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依紀依規予以處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十八條  采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依紀依規予以處分；構成違反治安管理行為的，依法予以治安管理處罰。

　　第四十九條  采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法予以治安管理處罰。

　　第五十條  貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法予以處分。

　　第五十一條  房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，由發證機關吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十二條  房屋征收實施單位、評估機構及其工作人員在征收與補償工作中有不良行為的，記入不良行為記錄，具體辦法由市房屋征收中心另行制定。

第六章　附  則

　　第五十三條  本辦法自頒布之日起施行。《泰興市城市房屋拆遷管理辦法》（泰興市人民政府令第59號）同時廢止。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，需強制拆遷的，依法申請人民法院執行。