泰興市征收集體土地房屋拆遷補償安置暫行辦法

第一章  總  則

    第一條  為規范本市征收集體土地房屋拆遷行為，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設建設項目的順利進行，依據《中華人民共和國土地管理法》、《江蘇省土地管理條例》，參照《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于本市城市規劃區和控制區范圍內集體土地上的房屋拆遷。所稱集體土地上的房屋拆遷指因國家實施征收集體土地而進行地面附著物清理過程中的房屋拆遷。

    第三條  泰興市建設局（以下稱市房屋拆遷管理部門）是房屋拆遷工作的管理部門，負責對本辦法規定的房屋拆遷工作實施監督管理。

    泰興市國土資源局按照有關法律、法規的規定，負責與房屋拆遷有關的土地管理工作。

    對依法批準征收的建設用地范圍內房屋拆遷，一切單位和個人都應當給予支持和配合。拆遷范圍內鄉（鎮）人民政府和市有關職能部門應按法定職責，協同做好房屋拆遷的順利實施。

    第四條  拆遷人應當按照本辦法，對被拆遷人給予補償安置。被拆遷人、房屋承租人應當在規定的搬遷期限內完成搬遷。

    所稱拆遷人，是指經依法批準征收集體土地并取得房屋拆遷許可證的單位；被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人；房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關系的單位或個人。

第二章        拆遷管理

    第五條  拆遷人取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

    第六條  拆遷人在申請領取房屋拆遷許可證時，應當提交下列資料：

    （一）   建設項目批準文件或其他證明文件；

    （二）   建設用地規劃許可證；

    （三）   用地批準文件（附用地紅線圖）；

    （四）  拆遷計劃和拆遷方案（含拆遷項目管理概算、初步評估報告、確切的拆遷范圍、拆遷范圍內房屋的現狀、用途、面積、權屬等現狀、拆遷的實施步驟和拆房施工的安全防護、環保措施以及拆遷資金、安置房、周轉房或者其他臨時過渡措施的落實情況、拆遷的方式時限等）；

    （五）  辦理存款業務的金融機構出具的不少于拆遷補償安置款總額80%的資金存款證明；不足部分的補償安置資金應當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

    第七條  征地實施單位或項目建設單位實施房屋拆遷應當向市房屋拆遷管理部門提出申請。市房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起20日內審查完畢，對符合條件的，發給房屋拆遷許可證；對不符合條件的，書面通知申請人。

    第八條  用地單位取得征地批準文件后，向市房屋拆遷管理部門提出在用地范圍內暫停辦理有關事項的申請，市房屋拆遷管理部門核準后，書面通知市規劃、房管、工商、國土、司法、公安、公證、所在鎮人民政府、街道辦事處、村民委員會或居民委員會等部門和單位暫停辦理下列事項：

    （一）   新批宅基地和其他建設用地；

    （二）   審批新建、擴建、改建房屋及其附屬物；

    （三）   辦理房屋買賣、交換、繼承、贈予、析產、抵押等事項；

    （四）   改變房屋和土地用途；

    （五）   建立新的房屋租賃關系以及分列房屋租賃戶名；

    （六）   核發工商營業執照、臨時工商營業執照。

    （七）   辦理入戶和分戶。因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉業、經批準由外省市投靠       直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養原因必須入戶、分戶的除外。

    市房屋拆遷管部門應當就暫停辦理的事項，在用地范圍內予以公告。公告應當載明拆遷范圍、暫停辦理事項和暫停期限。暫停辦理期限為一年。因特殊需要延長時間的，經批準延長時間不超過一年。

    暫停期限內，擅自辦理有關暫停辦理事項的，房屋拆遷時，不予認定。

    第九條  市房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷實施單位、拆遷范圍、搬遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式，在拆遷范圍內予以公布。

    第十條  市房屋拆遷管理部門和拆遷人、拆遷實施單位應當及時向被拆遷人和被拆房屋承租人做好拆遷政策和拆遷方案等宣傳、解釋工作。

    第十一條  拆遷人應當自房屋拆遷公告發布之日起10日內，向被拆遷人發送拆遷通知書，并在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。

    第十二條  拆遷人不得擅自調整拆遷范圍或者延長拆遷期限。

    需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向市房屋拆遷管理部門提出延期申請，拆遷部門應當自收到拆遷延期申請之日起10日內給予答復。

     第十三條  拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

    拆遷人自行拆遷的，市房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷人的拆遷業務工作指導、監督和檢查。

    拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的搬遷實施單位出具委托書，訂立拆遷委托合同，并在15日內報市房屋拆遷管理部門備案。

    委托拆遷合同必須闡明委托權限。

    被委托的拆遷實施單位不得轉讓房屋拆遷業務。

    第十四條  從事房屋拆遷業務的人員，必須掌握房屋拆遷政策、熟悉業務以及有關的法律。法規知識，并經有關職能部門的專業培訓、考核，取得合格證件后方可上崗。

     第十五條  拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法的規定，就補償方式或補償金額、安置房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。

    共有房屋拆遷的，應當由共有人共同訂立或者委托代理人訂立拆遷補償安置協議。

    第十六條  被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報市拆遷管理部門審核同意并向公證機關辦理證據保全后，方可實施拆遷：

    （一）   產權不明或者產權有糾紛的；

    （二）   產權人下落不明的；

    （三）   拆遷房屋為代管房的。

    第十七條  拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，搬遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

    第十八條  拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由市房屋拆遷管理部門裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

    當事人對裁決不服的，可以依法向市人民政府申請行政復議，或自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。房屋拆遷補償、安置爭議不影響征地方案的實施。

    第十九條  被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市人民政府責任責成有關部門行政強制拆遷，或者由市房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

    實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

    第二十條  拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當專項用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

    市房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督。

    出具拆遷補償安置資金證明的金融機構應當協助房屋拆遷管理部門做好拆遷補償安置資金的監督管理工作。

    第二十一條  尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經市房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當及時書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

    第二十二條  房屋拆除應當由具備保障安全條件、具有建筑施工企業資質證書的企業承擔，并編制拆除方案，施工企業負責人對安全負責。

    第二十三條  拆遷工作結束后，拆遷人應當向市房屋拆遷管理部門提出申請，由拆遷管理部門對拆遷項目進行驗收。

    第二十四條  市房屋拆遷管理部門和拆遷實施單位應當建立健全拆遷檔案管理制度，拆遷實施單位應做好拆遷檔案工作，加強對拆遷資料的日常管理，并按照有關規定向房管、國土資源等部門移交房屋產權證、土地使用權公用權證等相關資料。拆遷實施單位要自覺接受市房屋拆遷管理部門檢查，被檢查者應如實提供情況，檢查者有責任為被檢查者保守技術和業務秘密。

第三章  拆遷補償

    第二十五條  拆除違章建筑和超過批準使用期限的臨時建筑不予補償。

    拆除未超過批準使用期限的臨時建筑，按批準的剩余年限結合重置成新價給予貨幣補償；在臨時建筑規劃許可證中載明無條件拆除的，不予補償。

    對拆除批建房屋辦理審批手續中明確應拆除（即建新拆舊）而未拆除的舊房，不予補償。

    因房屋拆遷需要遷移管線或者鋪設臨時管線的費用，由拆遷人負責；但結合道路擴建按照規劃需要移位或者新建、改建、擴建各種管線的費用，由管線權屬部門承擔。

    第二十六條  拆遷人應當按規定查明被拆遷人房屋及其附屬狀況等事項。

    被拆遷人必須如實提供房屋及其附屬物的產權等有關情況，并提交相關證明材料。

    第二十七條  拆遷人應在拆遷現場公布涉及被拆遷人被拆除房屋情況、補償情況等事項，接受社會監督。

    第二十八條  被拆遷人房屋按重置價予以補償。房屋重置價由有資質的房地產評估機構按照所拆房屋合法建筑面積的重置價格結合成新計算，附著物、裝潢等另外給予補償。

    第二十九條  被拆遷人選擇貨幣補償安置方式的，除對拆遷房屋進行補償外，拆遷人補貼被拆遷人安置的成本，其金額為安置面積乘以安置小區房屋成本價與被拆遷房屋重置價的差額。

    實行產權調換的，按核實的安置面積進行調換，結算差價。產權調換房按規劃統一安排建設，其房屋價格等于同質量同結構的被拆除房屋的重置價。在房屋拆遷公告規定的期限內，被拆遷人按拆遷補償協議約定的期限提前完成搬遷的，拆遷人可給被拆遷人適當獎勵。

    第三十條  使用村集體經濟組織土地的工業倉儲用房，其房屋拆遷重置價結合成新補償房屋產權人，并補助其機械設備搬遷費用。所使用的土地征用補償款仍補償給原村集體經濟組織。

    第三十一條  拆遷人應當在協議約定或者規定的時間內結清補償安置費、臨時安置補助費。對被拆遷人因拆遷產生的電話安裝、有線電視安裝、空調、熱水器以及其他設備設施搬遷安裝費用應當按標準補償。

    第三十二條  拆遷由租賃雙方協商議定租金標準的出租居住房屋、非居住房屋，被拆遷人與房屋承租人應自行解除租賃關系的，拆遷人對房屋承租人給予適當補償。

    第三十三條  承接拆遷評估業務的房地產評估機構，應當具有省級以上建設行政管理部門核發的三級以上（含三級）房地產評估資質，經市建設行政管理部門確認并公布。

     第三十四條  對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的機構由拆遷人和被拆遷人共同選定；拆遷人和被拆遷人不能達成一致的，由房屋拆遷管理部門應當在抽簽前3日在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。

    評估機構按照前款規定對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的費用，由拆遷人承擔。

    第三十五條  評估機構對被拆除房屋進行評估時，應當通知被拆遷人（含房屋承租人）到場，被拆遷人（含房屋承租人）應當予以配合；被拆遷人拒絕配合評估時，評估機構可按照產權等檔案資料載明的情況進行評估。

     拆遷人應當在評估結束后5日內在拆遷地點公布評估結果，并送達被拆遷人。

    第三十六條  拆遷當事人對評估結果有異議的，可以在評估結果送達之日起5個工作日內書面要求評估機構作出解釋、說明。評估機構應當在5個工作日內作出書面解釋、說明。

     第三十七條  經解釋、說明仍有異議的，持有異議的拆遷當事人可以委托符合上述規定的其他評估機構重新評估。重新評估的結果與原評估結果誤差在正負3%（含3%）范圍內的，原評估結果有效，重新評估費用由委托人承擔。重新評估結果超出允許的誤差范圍的，由拆遷管理部門在專家庫中抽簽選定有關專家進行鑒定。鑒定采用原評估結果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委托人和重新評估的機構共同承擔；鑒定采用重新評估結果的，重新評估和鑒定的費用由委托人的相對人和原評估機構共同承擔。

     第三十八條  拆遷補償協議簽訂后，被拆遷人應當在協議約定的搬遷期限內搬遷，并將被拆遷房屋交付給拆遷人拆除；選擇貨幣補償的，拆遷人應按協議約定的期限、方式，支付被拆遷人貨幣補償款。

     被拆遷人或者房屋承租人搬遷時，應保證房屋完整，不得損壞房屋結構設施。

     第三十九條  已經發作其他用途的房屋選擇權調換的，一律按批準的用途給予安置。工業倉儲等用房不作產權調換，一律給予貨幣補償。

    第四十條  被拆遷人因房屋拆遷需要休假的，由被拆遷人所在單位給予妥善安排。

第四章    拆遷安置

    第四十一條  征地房屋拆遷安置方式實行貨幣補償或產權調換，產權調換以公寓安置為主。

    第四十二條  房屋產權人按原建房批復確認，家庭內部的分戶不作補償安置的依據，也不另行安排購買安置房。

    第四十三條  安置房面積按現有人口計算，每人35平方米。安置房單戶面積不得少于50平方米。對特困戶采取各種途徑，解決其住房和基本生活問題。

    有下列情況之一者，可照顧計入被拆遷戶的家庭人員：

    1、  可能回原籍的現役軍人；

    2、  可能回原籍的勞教服刑人員；

    3、  夫婦一方戶口不在拆遷范圍內的人員；

    4、  戶口雖已遷出但仍在所拆遷房屋內生活居住的人員；

    5、  大、中專院校在籍學生。

    有下列情況之一者，不得計入被拆遷戶家庭人員：

    1、  僅有戶口但實際不在所拆遷房屋內居住的（上述照顧人員除外）空掛人員；

    2、  除正常婚進和出生人員以外，非正常轉進的人員；

    3、  因照顧小孩讀書等暫住人口及與被拆遷戶非血緣關系的暫住人員；

    4、  婚出異地已不在本地生產、生活的人員。

    第四十四條  安置房的交付日期，根據實際情況確定，如超過規定期限，逾期不能交付的增付1倍的臨時安置補助費，直至安置房交付為止。

    第四十五條  被拆遷人選擇產權抽換的，在簽訂拆遷補償協議的同時簽訂安置協議，并按照預訂房基價預繳購房款，待正式交房時，按實結算，余款一次性支付給被拆遷人。

     對補償總額達不到預繳房款的，誤工費、搬家費、過渡費、獎金一次性支付該被拆遷人，其余補償款全部作為預繳房款，余款待正式交房時一次性支付。

    如超過規定期限不能交會安置房的，自超過之日起，預繳房款按銀行的同期存款利息計息，并在正式交房時抵算購房款。

    第四十六條  安置房的安置順序為拆遷簽約的交房的平均序號。

    第四十七條  如被拆遷人自愿放棄購買安置房的，由本人提出書面申請，報有權部門審核同意，辦理相關公證手續后，一次性支付全部拆遷補償費。

    被拆遷人合法建筑面積超過安置房面積的，其差額部分的房屋拆遷補償費按120%計算；抵于安置房面積的，其差額部分的安置房面積按成本價計付房款，成本價=房屋土建成本+配套費。

第五章   附  則

    第四十八條  對拆遷教學、寺廟、文物古跡以及華僑、港澳臺同胞等的房屋依照有關法律法規執行。

    第四十九條  被拆遷人不是拆遷地塊集體經濟組織成員的，安置方法另定。

    第五十條  對城郊結合部部分無產權證明的房屋，其產權確定、處理的辦法另定。

    第五十一條  涉及交通、水利等重點建設及土地復墾項目的房屋拆遷另行規定，或者按照上級有關規定執行。

    第五十二條  本辦法所涉及的價格和費用標準由物價、建設、國土等相關職能部門制訂具體的技術規范和實施細則，并予以公布。

    第五十三條  市行政區域范圍內其他集體土地上的房屋拆遷可參照本辦法執行。

    第五十四條  本辦法由市建設局、國土資源局負責解釋。

    第五十五條  本辦法自2005年7月1日起施行，原我市集體土地房屋拆遷的有關拆遷政策同時廢止。本辦法實施前已經實施的項目尚未完成拆遷的，按原政策規定執行。