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泰興市城市房屋拆遷評估實施細則

第一章總則

    第一條  為加強城市房屋拆遷評估(以下簡稱“拆遷評估”)管理，規范城市房屋拆遷評估行為，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目的順利進行，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、《房地產估價規范》、《城市房屋拆遷估價指導意見>)和《泰興市城市房屋拆遷管理辦法》，結合本市實際情況，制定本細則。

    第二條  凡在本市城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷需進行房屋拆遷評估的，適用本細則。

    第三條  城市房屋折遷評估是指有資質的房地產評估機構對城市國有土地上被拆遷房屋(含附屬物)及其用地的土地使用權進行測算，確定其房屋拆遷補償價格的專項行為。其評估或鑒定結果作為拆遷人對被拆遷入進行補償的依據。城市房屋拆遷評估不包括房屋拆遷中的搬遷補助費、臨時安置補助費、非住宅房停產停業補償費等。

    拆遷評估的估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日。

    第四條  本細則未涉及事項，應根據有關法律、法規、規章和其他規范性文件以及房地產市場評估常規辦理

第二章  評估原則

    第五條  在市區從事城市房屋拆遷評估業務的機構，必須具備房地產價格評估機構三級以上(含三級，下同)的資質，并向社會公示，供拆遷當事人選擇。

    第六條  城市房屋拆遷評估入員，必須取得有權部門核發的《房地產估價師注冊證書》、《房地產估價員崗位合格證》，主持評估人員應當是注冊房地產估價師。

    第七條  評估人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

    評估機構必須履行下列義務：

    （一）遵守有關的法律、法規和政策；

    （二）遵守自愿、誠信、公開、公平、公正的原則；

     （三）按規定標準收取費用；

    （四）依法接受房屋拆遷管理部門和其他相關部門的指導、監督和檢查；

    （五）對房屋拆遷評估報告進行解釋。

    第八條  在城市房屋拆遷評估業務活動中不得有下列行為：

  （一）弄虛作假，故意壓低或抬高評估結果；

  （二）利用工作之便，牟取私利；

  （三）法律、法規禁止的其他行為。

第三章評估程序

    第九條  拆遷人與被折遷人必須選擇有資質的房地產評估機構進行城市房屋拆遷評估，并與所選擇的評估機構簽訂書面委托合同。

    拆遷當事人有義務向評估機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助評估機構進行實地查勘。

    評估機構應當按照委托合同約定的時間和要求完成評估業務。

    第十條  評估機構在接受委托、簽訂委托合同后按以下程序進行：

    （一）擬定估價作業方案；

    （二）搜集估價所需資料；

    （三）實地查勘估價對象；

    （四）圓確定估價計算方法；

    （五）固計算估價結果；

    （六）撰寫估價報告；

    （七）交付估價報告；

    （八）估價資料歸檔。

    第十一條  拆遷當事人在委托評估時，應當明確被拆遷房屋的性質(包括用途，下同)和面積。

    被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準。

    拆遷當事人對被拆遷房屋的性質有爭議的，應當向房產登記部門或城市規劃部門申請確認。拆遷當事人對被拆遷房屋的面積有爭議時，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

    第十二條  評估機構實施評估前應現場勘測。現場勘測時，拆遷當事人均應到場。

    被拆遷人無正當理由不到場或拒絕評估而影響房屋拆遷正常進行的，評估單位可依據房屋的權屬資料或可確權書證及房屋區位、朝向、構筑狀況等因素進行評估，由除拆遷人和評估機構以外的無利害關系的第三人見證，并在評估報告書中予以說明。

第四章評估價格

    第十三條  房屋拆遷評估價應依據《房地產估價規范》和《泰興市城市房屋拆遷補償評估技術規范》(以下簡稱《技術規范》)進行評估。

    第十四條  《技術規范》中被拆遷房屋區位價由市房屋拆遷主管部門會同市物價、國土部門制定，并根據不同拆遷范圍(地塊)被拆遷房屋所處區位結合本市房地產市場價格變動情況，適時予以公布。

    第十五條  城市房屋拆遷評估應以幢或結構獨立的完整房屋為單位，根據被拆遷房屋的區位、用途、面積及其他因素，以《技術規范》規定的指導性價格確定出被拆遷人房屋的評估價格。

    第十六條  被拆遷房屋室內自行裝修、裝飾的補償金額，由拆遷人和被折遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。

    第十七條  違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予估價；未超過批準期限的臨時建筑的估價值，根據剩余使用年限和建造成本計算確定。

    規劃凍結通知或拆遷公告發布后進行的突擊搶建的房屋和裝飾裝修工程不予評估。

第五章  評估裁定

    第十八條  評估機構應當將分戶的初步評估結果向被拆遷人公示7日，并聽取有關意見，公示期滿后，評估機構應將委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告提交給委托人。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。

    第十九條  拆遷當事人對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起5日內，可以向原評估機構提出書面復核申請，也可以另行委托評估機構評估。

    拆遷當事人向原評估機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5目內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。

    拆遷當事人另行委托評估機構評估的，受托評估機構應當在10日內出具估價報告。

    第二十條  當事人對復核結果有爭議的，應當在收到復核報告之日起5日內向市房屋拆遷管理部門申請重新評估。重新評估結果與原評估結果的誤差在±3％(含±3％)以內的，原評估結果有效，重新評估費用由委托人承擔口重新評估結果超出原評估結果允許誤差范圍的，由市房屋拆遷管理部門委托估價專家委員會進行鑒定口鑒定采用原評估結果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委托人和重新評估的機構共同承擔；鑒定采用重新評估結果的，重新評估和鑒定的費用由委托人的相對人和原評估機構共同承擔。

    第二十一條  進行評估鑒定的部門自受理申請之日起10日內作出書面裁定。裁定的評估結果為最終結果。

    第二十二條  城市房屋拆遷評估機構應當按檔案管理的規定建立房屋拆遷評估業務檔案，設立業務臺帳。臺帳應載明評估、復核，鑒定等有關內容。

第六章  附則

    第二十三條  城市規劃區外國有土地上房屋拆遷涉及評估的，參照本細則執行。

對征用集體土地過程中涉及房屋拆遷評估的，其估價辦法另行制定。

泰興市城市房屋拆遷補償評估技術規范

    一、住宅房屋拆遷補償價評估

    住宅房屋拆遷補償價的計算公式如下：

    住宅房屋拆遷補償價格=(建筑物重置價x成新率÷合法建筑面積x區位價)x朝向修正系數x樓層修正系數+(合法土地使用面積一合法建筑面積)×區位價+房屋附屬物、附屬設施、裝飾裝潢及其他補償費用。

    其中，合法土地使用面積小于等于合法建筑面積時，合法土地使用面積一合法建筑面積為零。

    l、建筑物重置價：指重新建筑與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。根據房屋結構的不同在公布的《泰興市市區拆遷房屋重置價格表》中查取。

    2、成新率：指被拆遷房屋的成新程度，參照《房屋成新評定說明表》中的內容，采用以直接觀察法為主和直線折舊法相結合的方法確定(參見附表一、二)。

    3、區位價：指被拆遷住宅房屋所在區位相應的補償調整價，按公布的相應拆遷范圍內不同區位的住宅房屋區位價計算。

    4、亂合法建筑面積：是指房屋所有權證書載明的建筑面積或者房產管理部門確認的實際測量面積。

    5、合法土地面積：是指土地使用證載明的土地面積或國土部門確認的土地面積。

    6、朝向修正系數：朝南1.0，非朝南0.97-0.95（朝東0.97，朝西、北0.95）。

7、樓層修正系數：住宅房樓層修正系數按下表查取。

    二、非住宅房屋拆遷補償價評估

    非住宅房屋區別營業性和非營業性房屋選行評估。

    非住宅房屋拆遷補償價的計算公式如下：

    非住宅房屋拆遷補償價格=建筑物重置價x成新率x合法建筑面積+區位價x K1×K2 x K3 x合法建筑面積+合法土地面積大于建筑面積的部分×區位價x 60％(屬出讓用地的×100％)+房屋附屬物、附屬設施、裝飾裝潢及其他補償費用。

    （一）營業性非住宅房屋拆遷補償價評估。

    l、重置價按公布的《泰興市市區拆遷房屋重置價格表》執行，成新率的確定方法同住宅用房。

    2、區位價按公布的相應拆遷范圍內不同區位的營業用房區位份計算。

    3、被拆遷非住宅營業性房屋原用途調整系數(K1)。房屋用途的劃分見《非住宅用途說明表》(附表三)。原用途屬商業、金融、保險業房屋的調整系數為1.0；原用途屬娛樂業、餐飲業、服務業房屋的調整系數為0.9。辦公、工業、倉儲等其他非住宅房屋按照本條第(二)款評估。

    4、非住宅營業性房屋臨街狀態系數(K2)。

    一層臨街面寬(開間)與深度(進深)的調整系數如下：

    (1)小于0.3(含0.3)，調整系數0.85；

    (2)大于0.3，小于0.4(含0.4)，調整系數0.9；

    (3)大于0.4，小于0.5(含0.5)，調整系數0.95；

    (4)大于0.5，小于0.7(含0.7)，調整系數1.0；

    (5)大于0.7，小于1.0(含1.0)，調整系數1.05；

    (6)大于1.0，調整系數1.1 0。

    若兩面臨街(兩面以上臨街按兩面臨街計算)。K2具體調整方法如下：

    次臨街面寬未達到主臨街面寬的20％，調整系數1.0；

    次臨街面寬達到主臨街面寬的20％，不足50％，調整系數1.05；

    次臨街面寬達到主臨街面寬的50％，不足100％，調整系數1.1：

    次臨街面寬達到或超過主臨街面寬的100％，調整系數1.15。

    兩面臨街調整系數只適用于營業用房底層。

    二層以上營業用房K2取1.0。

    5、非住宅營業性房屋樓層調節系數(K3)。

營業用房以區位價基價，一層樓層調節系數為100％，二層遞減30％，三層遞減40％，四層及四層以上遞減50％，地下室及半地下室遞減60％。

（二）其他非住宅房屋補償價評估。

l、工業、倉儲業、辦公等其他非住宅房屋的區位價按公布的相應拆遷范圍內不同區位的工業、倉儲業、辦公等莫他非住宅房屋區位價計算。

2、其它非住宅房屋拆遷補償價格計算公式中Kl、K2、K3取值均為l。

    三、被拆遷房屋裝飾、裝潢的補償評估

    被拆遷房屋內的裝飾、裝潢補償需要評估的，參照泰建[2004]48號文公布的《泰興市拆遷房屋裝飾、裝潢補償價格標準》結合成新單列評估。

    四、附屬物及其他評估

在拆遷范圍內屬于被拆遷人所有的附屬物，按泰建[2004]48號文公布的《泰興市拆遷房屋附屬物及其他補償價格表》給予一次性補償。