泰政發〔2005〕83號
各鄉（鎮）人民政府，市各委、局（公司）、直屬單位，市各房地產開發企業、中介機構： 為全面貫徹落實《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》、《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》和國家建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》精神，加強對房地產市場的引導和調控，促進我市房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等法律、法規的規定，結合我市房地產市場的現狀，現就進一步加強和規范我市房地產市場管理的有關事項通知如下： 一、強化規劃調控，改善住房供應結構 （一）科學規劃開發、合理布局建設。在城市總體規劃和近期建設規劃中，要根據本市房地產市場需求情況，合理確定各類房地產用地的布局和比例，優先落實經濟適用房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目，保持房地產市場的均衡發展，并合理配置市政配套設施。 （二）嚴格控制低密度、高檔住房建設。對中低價位普通商品住房建設項目在供應土地前，由市規劃局依據規劃出具建筑高度、容積率、建筑密度、綠地率等規劃設計條件，市建設部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保障中低價位、中小套型住房的有效供應，保持中低收入家庭購房需求。 （三）加強房地產開發項目的規劃許可監管。對兩年內未開工的住房項目，要再次進行規劃審查，對不符合規劃許可的項目要堅決予以撤銷。對房地產開發中各種違反城市規劃法律法規的行為，要依法查處并追究有關責任人的責任。 二、加強土地供應調控，嚴格土地管理 （四）加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執行法律規定，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未開工建設的，征收土地閑置費；滿兩年未開工建設的，無償收回土地使用權。 （五）規范土地出讓公告和合同的內容，加強房地產開發用地供應監管，對違反土地出讓合同約定或有關規定的，依法追究違法違約違規責任。 三、加強市場監管，規范市場秩序 （六）嚴格房地產開發企業資質管理。對未取得房地產開發企業資質證書或者超越其資質等級從事房地產開發經營業務的，一律暫停開發項目建設。如有此類情況，必須在10日內到市建設局補辦相關手續并接受處理；逾期不辦的將按《城市房地產開發經營管理條例》的規定予以嚴肅查處。 （七）積極推進房地產網絡管理系統建設。房地產管理部門應逐步推行“預售許可申請審批—— 商品房預售合同網上登記備案”等網上審批業務，所有房地產開發企業須在年內完成網上系統建設。 （八）強化商品房交付管理和工程竣工驗收備案。各房地產開發企業必須按要求建設好各項配套設施，完成消防、規劃、人防、物業、竣工備案等法定的單項驗收工作，單項驗收不合格的，房地產管理部門不得辦理商品房買賣合同登記備案手續。分期開發的項目，須在完成永久水、電、市政及煤氣、通信、通郵等生活必需的基礎設施項目建設并經相關職能部門驗收合格后，方可將房屋交付業主使用。 （九）加強商品房廣告管理。凡未取得《商品房預售許可證》的房地產開發企業，一律不得以任何名目發布商品房預銷售廣告。房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的各類商品房廣告中明示及承諾的內容和事項，應當與購房者在《商品房買賣合同》中予以明確。商品房預售廣告及樓盤說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。嚴禁開發企業利用廣告制造虛假信息、惡意炒作，一經發現將嚴肅查處。 （十）加強商品房預售管理，依法嚴肅查處違法違規銷售行為。房地產開發企業必須在商品房預售前向市房地產管理處領取《商品房預售許可證》。凡未取得商品房預售許可證的房地產開發項目，不得以任何方式進行預售或內部認購，不得以任何方式取得任何款項。房地產開發企業在取得《商品房預售許可證》后進行商品房預售的，必須與承購人簽訂由江蘇省建設廳、工商行政管理局監制的《商品房買賣合同》，合同內容必須填全、填實，不得涂改。嚴禁以會員卡、貴賓卡、選房號牌等任何形式變相預售商品房。此前已發生的，相關開發企業必須立即糾正。對虛構買賣合同，囤積房源，發布不實價格和銷售進度信息，惡意抬高房價，誘騙消費者爭購，以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）和套型面積控制性項目建設要求的，將公開予以曝光。對一些情節嚴重，性質惡劣的，將依法從嚴查處。 （十一）嚴格商品房買賣合同備案管理。房地產開發企業在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，必須到市房地產管理處辦理商品房買賣合同登記備案手續，從2005年1月1日起預售的商品房，必須進行登記備案，房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人必須一致，市房屋權屬登記部門在受理商品房權屬登記申請時應認真審核把關。 （十二）禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人未取得房屋所有權證前，房產管理部門不能為其辦理轉讓手續。實行實名制購房，房地產開發企業應審核購房人的身份證明，一經登記不得擅自更改購房者姓名，否則將按有關規定予以嚴肅處理。 （十三）推行房地產交易價格市場評估制度。在房地產交易過程中，對于申報價格明顯低于或高于同區域房地產市場價格的，須出具具有評估資質的房地產價格評估機構評估的交易價格評估報告，房地產交易鑒證部門應以報告期內的評估價格辦理登記手續，依法收取相關稅費。每年年底前市房地產管理處應會同財政、物價等部門對全市房屋交易價格及收費進行核查，對買賣雙方串通、工作人員徇私舞弊造成國家稅費流失的，按有關規定進行嚴肅處理。 （十四）嚴禁房地產中介機構采用不過戶方式進行房屋置換和收購業務。中介機構在從事房屋置換和收購業務時，中介機構所取得的房屋，必須按照《江蘇省城市房地產交易管理條例》的相關規定辦理房屋產權鑒證手續，未經過戶的房屋一律不得再次上市銷售。 （十五）實行房地產中介服務機構備案制度。凡從事房地產中介業務的相關機構，須持以下資料于今年8月底前向市房地產管理處申請備案。 1、營業執照復印件； 2、經營場所的《房屋所有權證》或租賃證明復印件； 3、注冊資金不低于10萬元，如果開展商品房代理銷售業務，注冊資金不低于50萬元的驗資報告； 4、兩個以上在本機構執業的房地產經紀人或經紀人協理證明文件。設立分部的，每個分部應增加一定比例的房地產經紀人或經紀人協理。 經查驗，資料齊全的，市房地產管理處應在7個工作日內核發《房地產中介服務機構備案證書》。未經備案的將依照《城市房地產中介服務管理規定》，會同有關部門責令停止房地產中介業務，并依法處以罰款，同時房屋權屬部門不得受理其代理的房地產中介服務業務。 外地房地產中介服務機構到本市開展業務的，也應進行備案。 （十六）實行房地產中介服務執業人員持證上崗制度。房地產中介服務機構的執業人員應當具有相應的中介服務執業資格，實行持證上崗。自2005年10月1日起未取得上崗證的人員，房屋權屬登記部門不得受理其代理的房產中介服務業務。領取中介服務執業人員上崗證應向市房地產管理處提供以下資料： 1、本人房地產中介服務資格證書； 2、與所在房地產中介服務機構簽訂的勞動合同； 3、二寸免冠照片兩張。 （十七）落實房地產中介服務機構責任。房地產中介服務機構的執業人員承辦業務，由其所在的中介服務機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同。因中介機構服務人員過錯，造成當事人損失的，按照建設部《城市房地產中介服務管理規定》的有關規定處理。 （十八）建立房地產中介機構誠信檔案和網絡查詢系統。對通過備案和年度檢查合格的房地產中介服務機構，將通過媒體向社會公布，并將房地產中介服務機構及執業人員資信情況輸入泰興建設信息網（http://www.txcin.gov.cn），供市民查詢。對房地產中介服務機構和執業人員的違法違規行為，將進行嚴肅查處，直至注銷執業資格。 四、調整稅收政策，嚴格稅收征管 （十九）充分運用稅收等經濟手段調節房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。 （二十）自2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。 普通住房與非普通住房的界定辦法依照泰州市的有關規定執行。 五、加強商品房價格監管，規范價格行為 （二十一）市物價局要加強對普通住宅商品房和經濟適用房價格管理。在核定普通住宅商品房和經濟適用房價格時，要嚴格執行《泰興市商品房價格管理實施辦法》（泰政發[2004]112號），綜合考慮社會平均成本、市場情況、承受度、漲幅等情況，合理確定住房價格，規范住房價格行為。 （二十二）要建立商品住宅價格的社會約束機制。市物價局要重點開展對商品住宅社會平均成本的監審，定期測算我市不同區位商品住宅的社會平均成本；加強對涉及商品房各項行政事業性收費的監審，強化對管道燃氣、自來水、電力、電話、有線或光纜電視等壟斷性行業的價格監管，降低商品房成本，減輕房地產企業和購房人的負擔。 （二十三）加大對房地產市場中各種價格欺詐、牟取暴利、期房炒作等違法行為的查處力度，對房地產開發企業擅自提價銷售、不明碼標價、通過中介機構哄抬房價的行為，一經查實，從嚴查處。 六、加強房地產信貸管理，防范金融風險 （二十四）金融機構要采取有效措施，加強對房地產開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地產貸款結構，嚴格控制不合理的房地產貸款需求，防范貸款風險。 （二十五）建立各類信貸業務的盡職和問責制度，切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，糾正違規放貸行為。 （二十六）金融機構要積極配合市建設局、房地產管理處對房地產開發企業商品房預售款的專項檢查，確保預售款在開發項目竣工驗收合格之前只能用于支付預售商品房的開發建設費用。 七、加強市場監測，完善信息披露制度 （二十七）市建設局、房地產管理處要加快建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測，加強對市區各類地段同品質房屋銷售價格及租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢。 （二十八）市國土資源局要建立和完善土地市場動態監測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監測分析，科學預測商品住房對土地的需求，合理供應土地。 （二十九）加強輿論引導，增強政策透明度，穩定市場心理預期，促進市場理性發展。 以上通知，希即知照執行。
二OO五年七月六日
