泰興法院多元化矛盾化解機制妥處物業(yè)糾紛

　　（通訊員 郭同林）近年來，隨著城鎮(zhèn)改造工作的進一步推進，一大批的住宅小區(qū)紛紛投入使用，各類物業(yè)服務(wù)合同糾紛日漸增長。

泰興法院在審理中發(fā)現(xiàn)該類案件有以下難點：一是法律文書送達困難，效率過低；二是物業(yè)服務(wù)相關(guān)的法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政管理工作不夠完善；三是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間對服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量約定不明；四是業(yè)主委員會沒有發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。

為此，該院通過建立多元糾紛解決機制，較好的化解了此類糾紛：

一是內(nèi)力外力結(jié)合，加大訴前調(diào)解力度。充分發(fā)揮人民調(diào)解委員會的作用，建立了專門的物業(yè)糾紛調(diào)解委員會。通過委托人民調(diào)解員、人民陪審員在立案之前、立案后開庭前的各個階段，向當事雙方釋法說理，說百姓聽得懂、愿意聽的通俗語言，盡力化解矛盾糾紛，減輕當事人訟累。近兩年來，人民調(diào)解委員會先后在市永大、嘉福、錦繡華府等數(shù)10個小區(qū)化解了152件因物業(yè)服務(wù)引起的糾紛，受到了廣大業(yè)主的一致好評。

二是因地因時制宜，強化巡回審判效果。選取部分物業(yè)服務(wù)和同類糾紛典型案件，到發(fā)生糾紛的小區(qū)巡回審判，邀請擔任過社區(qū)調(diào)解工作的人民陪審員參加，法官說法理，陪審員講情理，通過預(yù)先發(fā)布開庭公告，選取在傍晚、節(jié)假日、雙休日等方便群眾參與旁聽的時間，采用在社區(qū)服務(wù)中心等群眾性的綜合服務(wù)場所，把庭審開到群眾的家門口，讓群眾參與進來。同時聯(lián)合物業(yè)監(jiān)管機構(gòu)，組織評級不高的物業(yè)公司旁聽庭審，通過這樣的庭審來教育引導物業(yè)公司和業(yè)主，避免類似訴訟案件的發(fā)生，促進良性發(fā)展，切實減少當事人訴累。近年來共審理典型案件10件，通過這種方式達到了“審理一個案、教育一大面”的積極成效。

三是向前向下延伸，超前預(yù)防化解矛盾。根據(jù)該類糾紛的特點，雙方當事人在糾紛發(fā)生后一般仍將作為服務(wù)和被服務(wù)對象，合同關(guān)系依舊持續(xù)。如果在審理過程中單從解決個案爭議入手，根源性問題沒有解決，難以案結(jié)事了。針對這一情況抽調(diào)法官與居委會、業(yè)委會建立聯(lián)系機制，將訴訟服務(wù)職能延伸到戶，通過定期到社區(qū)走訪，發(fā)現(xiàn)問題及時與業(yè)主及物業(yè)公司溝通，將矛盾糾紛化解在萌芽狀態(tài)，有效避免后續(xù)再起糾紛的可能性。同時探索委托調(diào)解分流案件機制，在雙方當事人認可前提下，由立案庭向所在社區(qū)調(diào)解組織發(fā)出委托調(diào)解函，由社區(qū)調(diào)解組織先行調(diào)解，對達成調(diào)解協(xié)議的，可直接向法院申請司法確認。近年共走訪450人次，預(yù)防糾紛140余起，委托調(diào)解32件。

四是引導指導并重，發(fā)揮示范引領(lǐng)作用。適時就物業(yè)糾紛案件召集相關(guān)媒體召開案件審理情況通報會，并邀請本市人大代表、政協(xié)委員、相關(guān)物業(yè)管理公司以及業(yè)主代表共同參加，通過講解經(jīng)典案例，引導社會公眾依法按程序解決物業(yè)服務(wù)糾紛。在此基礎(chǔ)上，通過梳理同類別案件，提煉出物業(yè)服務(wù)合同糾紛的共性問題，積極提出司法建議：建議各職能部門引導物業(yè)公司及業(yè)主規(guī)范簽訂物業(yè)合同，促進物業(yè)企業(yè)規(guī)范化建設(shè)；合同中明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位、職能作用，及時有效地保障物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益；約定適用小額訴訟程序或仲裁條款，節(jié)省司法資源，為完善物業(yè)服務(wù)合同提供法律指導。