解讀不動產(chǎn)登記暫行條例：物權(quán)穩(wěn)定 便民利民

　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》22日頒布，并將于明年3月1日正式實(shí)施�！稐l例》的頒布實(shí)施，是我國物權(quán)制度建設(shè)中具有里程碑意義的重大事件�！稐l例》不僅關(guān)乎國家治理體系和治理能力的現(xiàn)代化，還關(guān)乎千家萬戶的生產(chǎn)生活。本報記者就社會普遍關(guān)心的問題采訪了國務(wù)院法制辦和國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人以及專家學(xué)者。

　　更好地保障權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，并方便企業(yè)和居民

　　《條例》的頒布實(shí)施具有什么重大意義？國土資源部不動產(chǎn)登記局局長王廣華認(rèn)為，《條例》以物權(quán)穩(wěn)定和便民利民為核心原則，全面落實(shí)了國務(wù)院有關(guān)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”的精神，明確了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本內(nèi)容，重點(diǎn)規(guī)范登記行為，強(qiáng)化政府責(zé)任，提高登記質(zhì)量，增強(qiáng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心法律依據(jù)，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)的重大法制成果。

　　“《條例》的頒布實(shí)施，可以更好地保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府管理效率和水平，方便企業(yè)和群眾，尤其是對健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度具有重大意義。”國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華說。

　　建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有哪些主要內(nèi)容呢？王廣華介紹，根據(jù)有關(guān)要求和精神，主要遵循4條原則：一是整合職責(zé)。明確一個部門負(fù)責(zé)登記，并對機(jī)構(gòu)設(shè)置、簿冊管理、基本程序、信息共享與保護(hù)提出統(tǒng)一要求。二是物權(quán)穩(wěn)定。注重穩(wěn)定連續(xù)、保護(hù)權(quán)利，明確已經(jīng)發(fā)放的權(quán)屬證書繼續(xù)有效。三是方便群眾。逐步實(shí)現(xiàn)一個窗口對外，并簡化程序，減輕群眾負(fù)擔(dān)。四是嚴(yán)格管理。重點(diǎn)規(guī)范登記行為，強(qiáng)化政府責(zé)任，提高登記質(zhì)量。

　　私人不動產(chǎn)具有一定的隱私性，該怎樣處理登記信息共享與保護(hù)的關(guān)系？魏莉華表示，《條例》對處理登記信息共享與保護(hù)的關(guān)系有明確的考慮，主要是建立了統(tǒng)一的登記信息平臺和查詢服務(wù)制度。首先，明確登記信息平臺建設(shè)與互通共享的責(zé)任主體與客體范圍及要求�！稐l例》明確規(guī)定，國務(wù)院國土資源主管部門牽頭建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，各級登記機(jī)構(gòu)的信息要納入統(tǒng)一基礎(chǔ)平臺，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時共享；同時，規(guī)定國土資源、公安、民政等有關(guān)部門要加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。這既方便了群眾依法查詢不動產(chǎn)登記資料，也便于機(jī)構(gòu)高效開展登記審核工作，最大限度保證登記內(nèi)容的真實(shí)性和市場交易安全。

　　其次，《條例》明確了登記資料查詢復(fù)制的主體權(quán)限及保密責(zé)任主體等要求。《條例》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人享有依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的權(quán)利，同時對查詢獲得的不動產(chǎn)登記信息、資料的使用進(jìn)行規(guī)范，規(guī)定了查詢?nèi)藢Σ樵冃畔⒌谋Ｃ芰x務(wù)。

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，不會抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　一些機(jī)構(gòu)認(rèn)為，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。有研究報告稱，《條例》的頒布實(shí)施，將增加存量房交易市場的供給，加大房地產(chǎn)價格下行壓力。是這樣的嗎？

　　據(jù)介紹，首先，《條例》對不動產(chǎn)登記和不動產(chǎn)的基本概念予以明確界定�！稐l例》規(guī)定，不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。其次，《條例》明確了登記的不動產(chǎn)權(quán)利范圍。充分體現(xiàn)程序法為主、兼顧實(shí)體法的立法定位，以《物權(quán)法》所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的分類為基礎(chǔ)，在繼承現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)基礎(chǔ)上，進(jìn)行歸類融合，以羅列的方式列舉了集體土地所有權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)、森林和林木所有權(quán)等十大項(xiàng)、十余種權(quán)利類型，明確了不動產(chǎn)登記的物權(quán)體系，基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，統(tǒng)一了登記范圍。再次，《條例》明確了不動產(chǎn)登記的類型。將不動產(chǎn)登記分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等8大類。這些規(guī)定，對于確保不動產(chǎn)登記的真實(shí)與準(zhǔn)確，維護(hù)不動產(chǎn)登記簿的公示力與公信力，保護(hù)廣大民事主體的不動產(chǎn)物權(quán)，具有重要意義。

　　“長遠(yuǎn)看，作為物權(quán)的權(quán)證，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記只會有利于房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于房地產(chǎn)公平公正交易，有利于房地產(chǎn)市場機(jī)制的完善。一個穩(wěn)定且有收益的房地產(chǎn)開發(fā)市場的形成，不會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的下滑。房地產(chǎn)投資的波動，從本質(zhì)上來說，應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)景氣周期和消費(fèi)需求相關(guān)。”王廣華說。

　　有人認(rèn)為，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是為房地產(chǎn)征稅鋪墊，是這樣的嗎？中國社會科學(xué)院研究員孫憲忠認(rèn)為，目前，我國房地產(chǎn)稅的征收還處在政策試點(diǎn)階段。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記會給包括稅收等政府職能部門依法行政提供方便和條件。

　　官員財產(chǎn)公示與不動產(chǎn)登記不在一個體系，“小產(chǎn)權(quán)房”納入登記沒有依據(jù)

　　有不少人認(rèn)為，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有利于反腐敗的推進(jìn)。這種說法成立嗎？孫憲忠認(rèn)為，按照物權(quán)公示原則，不動產(chǎn)登記簿應(yīng)該具有公開性。這些觀點(diǎn)主要有二：一是要求不動產(chǎn)登記的資料要向社會所有的人公開，要允許人們自由地查詢他人的房產(chǎn)；二是把不動產(chǎn)登記和反腐敗立法相聯(lián)系，要求該條例能夠發(fā)揮監(jiān)督官員房產(chǎn)擁有情況的作用。這些觀點(diǎn)有內(nèi)在的聯(lián)系，在社會上有一定的呼聲，必須予以闡明。

　　一些人包括媒體炒作的“以人查房”和“以房查人”的話題，都是一種誤解。從國際經(jīng)驗(yàn)看，陽光立法內(nèi)容很多，其中之一是要求官員公布其財產(chǎn)，以方便社會監(jiān)督。這些立法是專門針對官員的立法，屬于官吏立法，和不動產(chǎn)登記立法不在一個體系之內(nèi)。“不動產(chǎn)登記立法屬于財產(chǎn)立法，不論官員還是民眾，其不動產(chǎn)財產(chǎn)都要納入登記，但是陽光立法只能針對官員，不能針對一般民眾。法律可以要求官員公布其財產(chǎn)，但是不能要求一般民眾也公布其財產(chǎn)。”孫憲忠說。

　　對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度沒有考慮小產(chǎn)權(quán)房登記，魏莉華表示，由于歷史的原因和地方管理的差異，各地都存在一定數(shù)量的小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)我國現(xiàn)有的法律，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，但人們非要給它冠以美名“小產(chǎn)權(quán)”，其實(shí)是表達(dá)了各種利益訴求。從法律意義上看，把“小產(chǎn)權(quán)房”納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是沒有依據(jù)的。